饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名大伟补充道。

　　对于明码中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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